不動産の心理的瑕疵に関するガイドライン
2021年10月8日に、国交省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
背景としては、不動産取引にあたり、取引対象の不動産で生じた人の死について適切な調査や告知に係る判断基準がないことが、特に高齢者に対する民間賃貸住宅の斡旋を阻害している一つの要因になっていることがあげられます。
本ガイドラインの適用範囲
①対象とする事案 　取引の対象となる不動産において生じた人の死に関する事案 ②対象とする不動産の範囲 　居住用不動産
調査 ①調査の対象・方法 　まず、物件調査について。宅建業者が媒介を行う際には、売主・貸主に対して、告知書（物件状況等報告書）などの書面に過去生じた事案についての記載を求めることで、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。この場合、告知書等に記載がなかった事実が後日判明しても、宅建業者に重大な過失がない限り、人の死に関する事案に関する調査はされたものと解釈する。 取引の対象となる不動産における人の死に関する事案の有無に対し、宅建業者は原則として、売主・貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調べるなど自発的な調査義務はないとしている。
②調査に当たっての留意点 　媒介を行う宅地建物取引業者は、売主、貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主、貸主に対して事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましい。 　告知書等により、売主、貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主貸主に確認する必要がある。
告知について ①告げなくてもいい場合 　A,賃貸借及び売買取引の対象不動産において発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（階段からの転倒事故、食事中の誤嚥、入浴中の溺死など）が発生した場合 　老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、居住用不動産において当然発生することが予想されるし、裁判例においても、自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものが存在することから、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられる。また、事故死に相当するものでも、転倒事故や誤嚥など、日常生活の中における不慮の事故は当然予測されるものでなので、自然死と同様原則として告げなくてもよいとした。 　しかし、自然死や日常性の中での不慮の死が発生した場合でも、人が死亡し、長期間放置されたことに伴い、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられ、宅建業者は買主・借主に告げなくてはならない。 　B,賃貸借取引の対象不動において、A以外の死が発生または特殊清掃等が行われることとなったAの死が発覚して、その後概ね3年間が経過した場合。 　A以外の死が発生している場合、またはAの死が発生し特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化すると考えられるが、賃貸借取引においては過去の判例等を踏まえ、概ね3年間を経過した後は、原則として借主に告げなくてもよいとした。 　なお、借主が日常生活で通常使用する必要があり、借主の住み心地に影響を与える集合住宅の共用部分も、賃貸借取引の対象不動産と同様に扱う。 　C,賃貸借及び売買取引の対象不動産の隣接住戸または借主・買主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で、A以外の死が発生した場合又はAの死が発生して特殊清掃が行われた場合。 事案発覚からの経過期間の定めなし ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。
②告げるべき場合内容 　A～C以外のケースの場合は、宅地建物取引業者は、取引の相手等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるときは、買主貸主に対して告げなければならない。 事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合には発覚時期）場所、死因(不明である時はその旨）及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。
③買主、借主から問われた場合、及び買主、貸主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合 　買主、貸主から事案の有無について問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主、貸主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は、当該事案は取引の相手等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、柘植津必要がある。
④留意事項 　告げる場合は、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、これらを不当に侵害することのないようにする必要があることから、氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況等を告げる必要はない。 　トラブル防止の観点から書面の交付等が望ましい。
買主、貸主の意向を十分把握し、人の死に関する事案の存在そ重要視することを認識した場合には特に慎重に対応することが望ましい。