査定方法
不動産査定
査定とは簡単に言うと「調べ、評価をして、それに見合った金額や等級を決めること」です。 不動産の査定は現在の相場・市況で売れる価格を知るための方法です。 不動産の査定は不動産会社が転売用の物件を手に入れるために査定しているのではなく、過去の取引情報・現在の市場動向・地域の特性に基づいて「この金額なら買う人がいます」とアドバイスします。 不動産査定で不動産の適正価格を知ることは重要であり、不動産を今売るべきか住宅ローンの完済は可能か、大枠の判断が可能になります。 また不動産を売り出す時は、売り主が売却価格を設定します。 |
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■不動産の査定方法 | |
■1. 簡易(机上)査定 不動産会社の営業担当者が机上で査定を行うため、全てをコンピューターのみで行うシミュレーション査定よりもかなり精度が高くなります。 コンピューターのシミュレーション査定は、特に戸建てや土地に関しては信頼性がかなり低いため、価格の下調べをするなら簡易査定を利用するのが適切です。 ●こんな方にお勧めです。 まだ売るかどうかを決めかねており、とりあえずある程度精度の高い価格を知っておきたいという人におすすめの査定方法となります。 |
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■2. 訪問査定 訪問査定は実際に担当者が訪問調査を実施し、査定額を算出する方法です。 調査は査定対象の不動産は勿論のこと、境界や接している道路、周辺環境なども含まれます。 訪問査定は不動産会社の担当者が直接訪問して査定してくれるので、精度の高い査定を行えます。 ●こんな方にお勧めです。 不動産を売ると決めている人に有効的なメリットなので、売却することを決めている人におすすめです。 |
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■不動産査定の算出方法 | |
1.取引事例比較法 | |
取引事例比較法とは、多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらの取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して価格を決める方法のことです。 計算式 試算価格=取引価格×事情補正×時点修正×地域要因比較×個別的要因比較 事情補正率や時点修正率、地域要因比較率、個別的要因比較率などは、それぞれの取引事例に応じて求めます。 |
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2.現価法 | |
原価法とは、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める方法のことです。 減価修正とは、新築当初からどれだけ減価したかの修正を指します。 原価法は、主に建物の査定で適用し、戸建ての「建物価格」を求めるのに利用します。 計算式 試算価格=再調達原価×(1-減価修正率) |
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3.収益還元法 | |
収益還元法とは、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求める方法のことです。 価格に利回りを乗じると年間収益が求められる関係を逆算し、年間収益を利回りで割ることで価格を求める方法になります。 計算式 試算価格=年間純収益÷還元利回り 年間純収益とは、家賃収入から経費を引いた正味の利益のことです。 還元利回りとは、年間純収益に対する利回りのことです。 |
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