こんなことで悩んでませんか
離 婚
| ・離婚で売却を考えている | |
| まずは離婚に伴う家の売却の“前”にやっておくことを確認していきましょう。 査定額と住宅ローン残債を比較する 離婚に伴う家の売却でまずやるべきなのは、いくらで売れるかを把握すること。これは住宅ローン残債と売却（予想）金額を比較するためです。 もし家を売却したお金で住宅ローンを完済できないとなると、不足分を自己資金で補うか、住宅ローンを払い続けるかあるいは「任意売却」な売却方法を取らなければなりません。 |
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| アンダーローンの家の売却方法 | |
| 「売却金額＞住宅ローン残債」の“アンダーローン”の場合は、売却金額で住宅ローンを完済できるので問題ありません。住宅ローンを完済し、売却にかかる諸費用等を差し引いて手元に残ったお金が財産分与の対象となります。 | |
| オーバーローンの家の売却方法 |
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| 「売却金額＜住宅ローン残債」の“オーバーローン”の場合は、基本的には不足分を自己資金等で補わなければ家を売ることはできません。 | |
| 財産分与 財産分与では、原則的に、夫婦が婚姻後に築いた財産を1/2ずつ分けます。家を売却して手元に残ったお金は、家の名義人がどちらか一方だとしても、基本的に財産分与の対象です。 「残債務はローンの名義の夫が支払い続けて、預貯金は1/2ずつ平等に分与」だと不公平感があります。そのためマイナスの資産については、預貯金などプラスの資産と相殺して財産分与されるケースもあります。「1/2ずつ」というのは原則であって、夫婦が合意すれば、その他の割合でも問題ありません。 |
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| 注意点 １.売却のタイミングは離婚後 離婚前に不動産売却をして財産を分け合うと「贈与」とみなされ、財産を受け取る側に贈与税がかかります。 離婚後の場合は、贈与ではなく財産分与という扱いになるので、贈与税はかかりません。そのため、離婚による不動産の売却をするなら、離婚前ではなく離婚後に行うのが鉄則です。 |
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| ２.共有名義の場合は両者の同意が必要 共有名義の場合は、不動産売却時に両者の承諾が必要となります。自分は売却したいと思っても、双方の同意や協力がなければ売却することはできません。 特に大変なのが、相手が出て行ってしまって連絡が取れない、家の中で一切口を聞かないほど夫婦関係が悪化している、といったケース。同意が取れればどちらかが勝手に売却の手続きをしていいわけではないので、契約日や引き渡しなども同席してもらわなければなりません。 事前に同席しないことが分かっていれば「持ち回り契約」という方法もありますが、こちらも両者の承諾を得た上で行うので、相手と連絡が取れない、話し合いに応じてくれないという場合は、売却の手続きが進まず苦労します。 |
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| ３.住宅ローンの残債によっては売却できないこともある 不動産の売却では、アンダーローン（売却金額が住宅ローンの残債よりも多い状態）であれば、売却したお金で一括返済できるため、売却ができます。 それに対して、オーバーローン（売却金額が住宅ローンの残債を下回っている状態）の場合、不動産を売却してもローンが残ってしまうため、足りない分のお金を用意しなければ売却できません。 お金を用意できない場合は、新しいローンを組んで売却後も返済を続けるか、任意売却という手段もありますが、任意売却の許可が出るかどうかは、金融機関の判断次第になります。金融機関の許可がおりなければ売却できません。 住宅ローンの残債によっては、売却することができない可能性があることをご承知おきください。 |
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